Первый квартал 2023 года продемонстрировал очередной рекорд цены аренды жилья в столице Великобритании. По данным Rightmove, средняя арендная плата за месяц составила 2500£ – на 52,4% больше других территорий Соединенного Королевства (1190£). Британцы и эспаты вынуждены покидать пределы Лондона: цена аренды слишком велика.
Война в Украине повлияла на стоимость аренды квартир в Лондоне
Агрессия РФ — дополнительный фактором клубка глобальных проблем: спад экономики Китая, нарушение логистики, восстановление экономик после пандемии, волатильности валютного рынка. Результат — дефицит энергоносителей + рост инфляции. Инвестиции в бизнес упали на 8% в сравнении с до-пандемическим периодом. Рост инвестиций в жилье III кв. 2022 года близок к нулю.
Инфляция ИПЦ 10,5% в 5 раз превышает целевой показатель 2%. Инфляция товаров 5,8%, инфляция услуг 6,8%. Резко снизились реальные доходы населения: выше цены Лондона за свет газ и отопление, подорожали продукты питания, сокращается потребление, есть тенденция роста спроса дешевых продуктов.
Банк Англии поступательно поднял базовую процентную ставку до 4,5% в мае 2023 года. Прогнозы – подъем до 5%, постепенное до 3,25% в ближайшие три года. Задача Банка – сохранить уровень инфляции 2% на фоне снижения цен на энергоносители, напряженной ситуации на рынке труда.
Стоимость аренды квартиры в Лондоне напрямую зависит от расходов лендлорда. Министерство финансов пояснило на примере ипотечных кредитов — как отражается рост базовой ставки на расходах заемщиков (переведено браузером Google).
Спрос на аренду жилья в Лондоне стремительно растет
Цена аренды жилья Лондона стабильно растет 13 кварталов – с 2019 года. Короткий и незначительный спад арендных ставок на 3,4% в начале пандемии не оказал влияние на общий тренд.
Превышение спроса арендаторов на 24% в сравнении с апрелем 2022 года подтверждает отчет Propertymark. В отчете сообщества британских оценщиков RICS приведена цифра +40%. К моменту подготовки этой статьи на Rightmove аренда комнаты в Лондоне (коливинг с общим санузлом и кухней) стартовала от 150£/неделя.
Рост стоимости аренды жилья в Лондоне подтверждает британская статистика
Отчет за апрель 2023 г. Land Registry подтверждает рост арендных ставок столицы на 5% в сравнении с апрелем-2022. Стоимость аренды жилья Лондона – самая высокая с 2012 года.
График наглядно демонстрирует мощную динамику роста цен Лондона на рынке аренды Великобритании.
Сколько стоит аренда квартиры в Лондоне: альтернативная методология IPHRP
Иная методология применяется при расчете экспериментального Индекса цен на аренду частного жилья IPHRP: вместо актуальных цен онлайн-платформ учитывается длительный срок договоров с фиксированной платой. Использованы методы ООН, рассчитывается фактический расход арендаторов страны на оплату жилища; расчетный период – 14 месяцев.
По альтернативной методологии цена аренды жилья Великобритании выросла за год на 2,7%. Сравните с графиком выше. Автор один – Office for national Statistics (ONS):
Замедление было отмечено в середине 2021 года на фоне проседания индексов Лондона. По всей стране (кроме столицы) стоимость аренды поднялась на 3,3%. Лондон цену аренды поднял на 1.1% за календарный год, показатель рекордный с ноября 2020-го.
Сколько стоит аренда жилья в Лондоне: районы столицы
Официальные данные: средняя цена 1,672£/месяц. Реальная медианная Лондона 2,288£/месяц. Разрыв составляет 613£/месяц, или 36,6%. Приводим данные Bengam & Reeves, сравнение цены запроса Rightmove и ONS, апрель 2023 года.
В таблице показана текущая средняя запрашиваемая арендная плата в Лондоне на основе текущих объявлений (19.04.23) по сравнению с последними доступными данными ONS (Сентябрь, 2022):
| Район | Средняя аренда в месяц (Сентябрь, 2022) | Текущая запрашиваемая аренда (Апрель, 2023) | Разница в £ | Разница в % |
|---|---|---|---|---|
| City of London | £1,904 | £3,606 | £1,702 | 89.4% |
| Kensington and Chelsea | £2,845 | £4,178 | £1,333 | 46.9% |
| Westminster | £2,577 | £3,841 | £1,264 | 49.1% |
| Wandsworth | £2,032 | £2,936 | £904 | 44.5% |
| Camden | £2,055 | £2,958 | £903 | 43.9% |
| Hammersmith and Fulham | £2,121 | £3,022 | £901 | 42.5% |
| Richmond upon Thames | £1,924 | £2,801 | £877 | 45.6% |
| Kingston upon Thames | £1,448 | £2,285 | £837 | 57.8% |
| Tower Hamlets | £1,773 | £2,547 | £774 | 43.7% |
| Hackney | £1,881 | £2,605 | £724 | 38.5% |
| Barnet | £1,505 | £2,208 | £703 | 46.7% |
| Newham | £1,506 | £2,208 | £702 | 46.6% |
| Southwark | £1,839 | £2,535 | £696 | 37.9% |
| Lambeth | £1,826 | £2,505 | £679 | 37.2% |
| Hounslow | £1,441 | £2,083 | £642 | 44.5% |
| Merton | £1,785 | £2,358 | £573 | 31.1% |
| Islington | £1,935 | £2,484 | £549 | 28.4% |
| Ealing | £1,579 | £2,111 | £532 | 33.7% |
| London | £1,672 | £2,285 | £613 | 36.6% |
Почему растет цена аренды квартир Лондона
По данным World Population Rewiew, в 2023 году население Лондона равно 9,648,110 чел., годовой прирост +107,534 чел., или +1,13%. Расчетный прирост популяции к 2035 году + 918376 чел. (+76531 чел./год), и все нуждаются в жилье.
Отчет Rightmove за 1 кв. 2023 года: количество доступной недвижимости на 46% ниже 2019 года. Конкуренция между арендаторами за этот период увеличилась на 173%. Очереди на просмотр аренды дешевого жилья в Лондоне становятся нормой.
Растет цена недвижимости, расходы на обслуживание кредитов, сохраняется тренд осознанной аренды жилья в Лондоне вместо покупки поколением цифровых кочевников и экспатами. Отсутствие государственной поддержки лендлордов заставляет инвесторов пересматривать инвестиционные портфели, 10% переводят активы из рынка жилья в иные программы.
Уровень урбанизации Лондона 1%/год. Центральные районы Лондона реконструируют деликатно: запрещены новые постройки на площади более 150 м², малоэтажные террасные дома снижают плотность населения. Сдерживает расширение жилой застройки Лондона созданный в 30-х годах ХХ века Зеленый пояс.
Сохранение комфортного пространства столицы автоматически отражается на цене земли, недвижимости, элементарной экономике инвестиционной недвижимости. Высока цена аренды жилья Лондона в районах полной трансформации пространства: Canary Wharf. Isle of Dogs, Battersea Power Station, King’s Cross.
Сколько стоит аренда квартиры в Лондоне: сравнение с другими столицами
Традиционно сравниваем инструментами портала Numbeo расходы арендаторов жилья в столицах разных стран с ценой аренды квартир Лондона. Нью-Йорк превышает ставки Лондона на 46,9%, Торонто +37,0%, Стокгольм +3,1%, Монако +352,9%.
Насколько стоимость аренды жилья в Лондоне (май 2023 года) выше других столиц:
| 38,9% | Париж | 53,7% | Пекин |
| 45,8% | Берлин | 66,9% | Киев |
| 58,8% | Мадрид | 31,0% | Амстердам |
| 49,7% | Лиссабон | 54,4% | Рим |
| 66,8% | Москва | 28,0% | Дубай |
| 89,2% | Дели | 27,5% | Варшава |
На цену аренды жилья в Лондоне влияет рынок продаж
Рынок аренды традиционно коррелируется рынком продаж с отставанием на 1-2 квартала. Средняя цена недвижимости Соединенного Королевства в марте 2023 г. равна 285,009£, в первом квартале цена падала на 1,2% / месяц. Несмотря на временное снижение, годовой прирост цены жилья составил +4,1%.
Слабейший рост продемонстрировал Лондон: цена недвижимости за год выросла на 1,5%, до 523,325£ (на 72% выше медианой по стране). За квартал цены продажи недвижимости Лондона просели на 1,7%, отрицательная динамика у 21 из 34 районов. Рост продемонстрировали Сити, Кенсингтон и Челси, Хакни. Есть шанс, что арендные ставки столицы стабилизируются. Снижения стоимости аренды квартир Лондона до конца 2023 года ждать не приходится.
Перспективы рынка аренды жилья Лондона
The London Plan 2021 определяет развитие городской среды на ближайшие 25 лет. Запланировано построить ±52,000 новых зданий /год, 50% — по доступной цене.
Лондонский план основан на новом техническом национальном стандарте жилья. Установлен минимально допустимый метраж по внутреннему периметру жилища:
- минимальная площадь жилья 37 м² с душевой, от 39 м² с ванной;
- квартира с одной спальней от 50 м²;
- апартамент с 2-мя спальнями от 61 м²;
- квартира/дом с 6-ю спальнями – от 117 м².
План не фиксирует абсолютную цифру квадратных метров жилья, сложно понять – здания какого масштаба будут возводится – коттеджи или небоскребы. Прогнозировать реальное насыщение спроса рынка аренды жилья Лондона проблематично. Прогнозы осложняются правами муниципалитетов: каждое их 33 лондонских боро принимает решения о развитии своей территории самостоятельно
Аренду жилья в Лондоне ждут изменения: законодательные новации 2023 года
Системная реформа рынка аренды меняет правила игры: отменяется ст. 21 о выселении «без вины». Реформа отменяет гарантированную аренду, система становится гибкой, появляются краткосрочные соглашения:
- повышение арендной платы до рыночной стоимости происходит после заполнения формы на gov.uk с последующей передачей арендатору; в случае несогласия арендатора дел передается на рассмотрение в суд;
- арендаторы получают возможность маневрировать, выбирать жилье высшего качества / переезжать ближе к новому месту работы; условие – уведомление за 2 месяца до выезда;
- арендодатель не имеет права в первые 6 месяцев аренды продавать / реконструировать объект найма.
Одновременно реформа защищает права арендодателя он злостных неплательщиков. Как отреагирует рынок аренды жилья Лондона на новые условия – узнаем вскоре.
Справедливая цена аренды жилья в Лондоне: как проверить информацию в Реестре
Сейчас регулируемая аренда в Лондоне распространяется на договора, заключенные до 15.01.1989 года. У арендаторов высокая степень защиты от выселения и корректировки стоимости арендной платы квартир и домов Англии. Попытку арендодателя повысить цену аренды в Лондоне легко проверить в государственном Register of fair rents. Заявленная владельцем новая цена аренды квартиры в Лондоне завышена – есть право оспорить требование, платить меньше без риска выселения. У остальных арендаторов квартир в Лондоне таких прав нет.
Цена аренды квартир Лондона: престиж определяет ставку
Агентство Bengam & Reeves доказало прямую зависимость стоимости жилья Лондона от близости к знаковым торговым маркам столицы: отелям, универмагам, клубам. Цена недвижимости выше на 142% медианной по району, королевские парки прибавляют к ценнику до 85%. Рынок аренды подвержен фактору престижа, поиск жилья стартует со знаковых локаций.
Аренда элитного жилья Лондона не реагирует на незначительные колебания рынка: до 27% арендаторов ищут безупречную недвижимость, не нуждающуюся в ремонте. За квартал выросли цены:
- + 2,2% Кэнэри-Уорф;
- +1,8% Клеркенвелл;
- + 1,2% Шордич;
- + 0,6% Вестминстер;
- + 0,5% Пимлико.
Активизация международного бизнес-пространства спровоцировала рост корпоративного спроса на формат pied-à-terres – дополнительного жилья класса премиум, альтернативы отелям.
Выгодная для арендатора цена аренды квартиры в Лондоне: как выбрать объект
Уточните, сколько стоит аренда квартиры в Лондоне в разных районах, оцените транспортную инфраструктуру, уровень безопасности, соседство. Высокий спрос долгосрочной аренды террасных домов с небольшим частным садом. Оцените внутренний метраж жилья, эргономику, класс энергоэффективности.
Посоветуйтесь с экспертами Noble London – сколько стоит снять квартиру в Лондоне, есть ли смысл заключать долгосрочное соглашение с лендлордом.
Выгодная для инвестора стоимость аренды жилья в Лондоне: как выбрать объект
Быстрее сдаются квартиры, сдача отдельного дома потребует больше времени для поиска арендатора. Ориентируйтесь на знаковые локации столицы: аренда квартиры в центре Лондона приносит на 50-100% больше ежегодного дохода. Окупаются инвестиции в современных ЖК с гостиничным сервисом 5* и услугами управляющей компании.
Команда Noble London рассчитает ROI, разработает оптимальную финансовую модель, составит список объектов с быстрой окупаемостью.